주택 모기지 '고정'이 전체 주택 시장에 미치는 영향

Aug 28, 2023

장 아일사, 호스트:

미국 주택의 평균 모기지 금리는 7%가 넘습니다. 이는 20년여 만에 가장 높은 수준이다. 결과적으로 많은 주택 소유자는 새 집을 구입하고 훨씬 더 높은 이율로 모기지를 받는 대신 현재 주택에 머물고 있습니다. 일일 경제 쇼인 The Indicator From Planet Money의 Wailin Wong과 Darian Woods는 이러한 결정이 전체 주택 시장에 어떤 영향을 미치는지 설명합니다.

DARIAN WOODS, BYLINE: 미국 주택 소유자의 대다수는 30년 고정 모기지를 가지고 있습니다. 그들은 돈을 빌릴 때 하나의 이자율을 받으며, 그 이자율은 30년 동안 동일하게 유지됩니다. 그리고 이것이 미국 모기지 시장을 매우 독특하게 만듭니다.

WAILIN WONG, BYLINE: 그리고 30년 고정 모기지에는 이점이 있습니다. 줄리아 폰세카(Julia Fonseca)는 일리노이대학교 어바나-샴페인 캠퍼스 기스 경영대학 교수입니다. 그녀는 30년 고정 모기지가 이자율 인상으로부터 사람들을 보호하지만 이자율이 올라가고 주택 소유자가 이사를 원할 때...

JULIA FONSECA: 매우 낮은 이율로 대출금을 갚고 훨씬 더 높은 이율로 새 대출을 받아야 하기 때문에 이사에 드는 재정적 비용이 추가될 것입니다. 우리는 이것이 차용인에게 어떤 영향을 미치는지 묻고 싶었습니다. 이것이 왜 중요합니까? 그리고 우리가 이것에 확실히 관심을 가져야 하는 한 가지 이유는 그것이 다른 사람들에게 영향을 미치기 때문이라고 생각합니다.

WOODS: Julia는 올해 초 발표된 연구 보고서에서 이러한 효과를 연구했습니다. 그녀는 펜실베이니아 대학교 와튼 스쿨 교수인 Lu Liu와 함께 논문을 공동 집필했습니다. 그리고 그들은 2010년부터 2018년까지 수백만 명의 모기지 대출자에 대한 데이터를 연구했습니다. 그들은 모기지 금리 고정이 주택 시장과 노동 시장에 미치는 영향을 조사했습니다.

WONG: 건전한 주택 시장에서는 처음 주택을 구매하는 주택 소유자가 있고, 현재 주택 소유자가 시작 주택에서 더 좋은 주택으로 업그레이드하거나 일자리를 찾아 이사하는 경우도 있습니다.

WOODS: 하지만 모기지 금리 고정으로 인해 현재 주택 소유자는 높은 금리를 위해 낮은 금리를 포기해야 하기 때문에 이사하지 않습니다.

WONG: 실제로 Julia와 그녀의 공동 저자는 모기지 금리가 1% 포인트 증가할 때마다 이사율이 9% 감소한다는 사실을 발견했습니다.

WOODS: 이사하는 사람이 크게 감소하고 있으며 이는 판매할 주택이 줄어든다는 것을 의미합니다. 그리고 공급 부족으로 인해 적어도 단기적으로는 주택 가격이 높게 유지될 수 있습니다.

FONSECA: 아무도 자신의 집을 매물로 내놓지 않는다고 해서 더 나은 집으로 업그레이드하지 않는 사람에게만 영향을 미치는 것은 아닙니다. 이는 구매할 주택을 찾을 수 없는 첫 주택 구입자에게 영향을 미칠 수 있습니다. 그리고 이는 미국에서는 주택 가격이 크게 하락하지 않은 반면 다른 국가에서는 주택 가격이 실제로 하락하는 이유를 설명하는 요인이 될 수도 있습니다.

WONG: Julia와 그녀의 공동 저자는 모기지 고정으로 인해 더 나은 급여를 받는 직업으로 이사하는 사람이 줄어든다는 사실을 발견했습니다.

WOODS: 즉, 근로자는 이사에 드는 재정적 비용이 그러한 혜택보다 더 크기 때문에 급여가 더 높거나 자신의 기술에 더 잘 맞는 직업을 포기할 수도 있습니다. 그리고 이러한 개별 결정이 경제 전반에 걸쳐 합산되면 노동 시장의 원활한 기능을 방해할 수 있습니다.

FONSECA: 근로자들이 최고의 일자리를 찾지 못하게 될 수도 있습니다. 이는 기업이 최고의 직원을 찾는 것을 막을 수 있습니다.

WONG: Julia는 모기지 고정을 완화할 수 있는 몇 가지 방법이 있다고 말합니다. 업계에서는 휴대용 모기지 제공을 검토할 수 있습니다. 이곳은 주택 소유자가 기존 대출 조건을 새 부동산으로 이전할 수 있는 곳입니다. 미국 이외의 일부 국가에서는 흔히 발생합니다.

우즈: 다리안 우즈.

WONG: Wailin Wong, NPR 뉴스. NPR에서 제공한 대본, 저작권 NPR.

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